수익형부동산 호텔분양 의 오해와 진실 


  

1. 분양형호텔 의 개념


최근 분양형호텔 투자를 권유하는 광고가 범람하고 있다. 과연 이러한 분양형 호텔은 무엇이며, 이러한 분양형 호텔에 투자 시 주의할 점에 대해서 알아보고자 한다. 

  

분양형호텔 은 말 그대로 일반투자자들이 호텔의 각 객실을 분양 받아서 운영대행사에게 운영 일체를 맡기고 투자수익을 얻는 것을 말한다. 즉, 호텔객실에 대한 소유권을 받지만 운영권은 운영대행사에게 넘기는 것이고, 따라서 후일 관리비를 부담하여야 하는 것이다. 

  

그런데 호텔이라고 하여, 「관광진흥법」이나 「관광숙박시설 확충을 위한 특별법」([시행 2012.7.27.] [법률 제11227호, 2012.1.26., 제정], 2016년 말까지 한시법임)에 의해 건립되는 관광호텔과, 여기서 말하는 분양형 호텔은 다른 개념이다. 

  

분양형호텔 은 2012. 1. 19.자로 공중위생관리법 시행령 제4조가 개정되면서 탄생한 것으로 보아야 한다. 즉, 동법 시행령 제4조가 숙박업을 취사가 불가능한 일반숙박업과 취사가 가능한 생활숙박업으로 세분하면서 생긴 것이다. 법 개정 이유를 보면 “최근 주로 장기 투숙자를 대상으로 객실 내에 취사시설까지 갖추고 호텔보다 저렴한 가격에 숙박 서비스를 제공하는 새로운 형태의 숙박업이 생겨나고 있어 이를 기존의 숙박업과 별도로 관리ㆍ규율하기 위하여 숙박업을 기존의 숙박업(일반)과 새로운 형태의 숙박업(생활)으로 구분하려는 것임.”이라고 밝히고 있다. 

  

즉, 분양형호텔 은 공중위생관리법에 의해 영업신고를 하고, 건축법에 따라 건축된다는 것 외에는 별다른 규제가 없는 것이다. 달리 말하면 투자자에게 아파트와는 달리 별다른 법적인 안전장치가 없다는 뜻이기도 하다. 


  


< 평창라마다호텔 분양형호텔 광고 >




2. 확정수익이 가능한가?

  

가. 확정수익의 개념 


확정수익은 말 그대로 분양을 받을 당시에 나중의 운영상태와 관계없이 확정적으로 얼마의 수익을 보장한다는 것이다. 최근 광고를 보면 “확정수익 8%보장”, “확정수익 8%+알파”라고 광고를 한다. 그런데 확정수익이라는 개념 자체는 불확정 개념이다. 분양자와 수분양자가 계약으로 그 개념을 확정하는 것이다. 예를 들어 투자금의 12%라고 하면서, 12% 중 중도금 이자 대납까지 확정수익의 범주 안에 포함시키면, 이 또한 확정수익에 해당하므로, 결국 투자금 대비 확정수익은 중도금 대출이자만큼 줄어들 것이다. 

  


나. 확정수익이 되는 조건


그러나 이렇게 광고문구에는 “확정수익 8%보장”이라고 해 놓고, 정작 계약서에는 이를 변동시키는 내용이 있으면 이는 확정수익이 아니라 변동수익인 것이다. 따라서 수분양자는 광고문구만 보지 말고 실제 계약서가 확정수익인지 변동수익인지를 정밀히 검토하여야 한다. 

  

 

  





3. 투자금은 안전한가?

  

분양관리신탁은 신탁회사에게 수분양자 및 사업참여자들의 부동산 소유권 및 분양대금을 보전 관리하게 함으로써 성공적인 분양사업이 되도록 지원하고, 시행자가 부담하는 채무를 불이행하는 경우 신탁회사가 부동산을 환가 처분하여 정산할 수 있는 제도이다. 

  

수분양자들이 추가 부담금 없이 준공이 되고, 객실가동률이 좋아 수익이 많이 나고, 운영대행사가 정직하게 이를 분배할 때는 안전한 투자인 것이다. 

  




4. 투자 시 유의점

  

분양형 호텔에 투자를 할 때는 우선 시행사와 운영대행사의 재무건전성, 지속가능성, 신뢰성을 중점적으로 검토해 보아야 한다. 그 중 특히 신뢰성이 중요하다. 시행사나 운영대행사가 정직하지 못하면 다 소용없는 것이다. 


중도금 대출여부도 매우 중요하다. 

투자자들이 모임을 만들 수 있어야 하고, 그러한 모임을 만들어 주겠다는 시행사와 계약을 하여야 한다. 그래야만 비상 상황에 대처가 가능하고, 운영수익을 감시할 수 있는 것이다. 

  






평창라마다호텔 분양정보 : http://vc328512.tistory.com/221 



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1억굴리기 파주풀빌라 오블라디 - 실투자금 2억원 / 월8% 확정수익 320만원 /10년확정 / 5년후 환매가능

 

풀빌라 란?

풀빌라 ( Pool Villa ) 는 해외 유명 휴양지의 개인 수영장을 보유한 독립형 빌라를 말한다.  그 어원은 Whole Unit, Whole Villa 이다.  개인적인 공간이 보장되고, 비 일상적인 재미와 감동을 누릴 수 있는 장점때문에 신혼 또는 젊은 커플, 가족 여행객들에게 해외 휴양지에서 매우 인기가 높았으며, 

최근에는 국내에도 가평, 평창, 정선, 거제, 제주, 양평 등지에 4계절 풀빌라가 성업중에 있고 빠른 속도로 대중화되고 있는 추세에 있다

 

 

* 국내 홍보중인 풀빌라에서 주의해야 할  것은 원래는 세대별로 독립적인 수영장을 갖추고 있어야 풀빌라라고 할 수 있지만,  수영장을  공동으로 사용하는 빌라도 '풀빌라'로 홍보하고 있어 혼동을 야기하고 있다.  풀빌라의 가장 큰 잇점이 수영장(풀)을 개인적인 프라이빗 공간으로 사용할 수 있다는 데 의미가 있는 데,  공용 수영장(풀)을 사용한다면 원래 풀빌라의 개념과는 다르다

* 파주풀빌라 오블라디는 당연히 각 세대별로 독립된 수영장을 갖는다.    

 

투자가치로 파주풀빌라 잇점

분양가는 실투자금 2억원,  월 확정수익율 8% 보장

- 전세대 임진강 조망권 확보 ( 국내 풀빌라의 대부분은 실내에 풀이 있어 밖이 보이지 않는다 )

- 전세대 개인 풀 보유

- 전세대 테라스 보유 ( 아래 모형도 참조 )

- 5년후 원금회수 가능

- 임대 10년 확정

- 5년후 환매가능

 * 혜택 (1) 연간 20일 무기명 무료이용권 제공,  (2) 백화점 상품권 증정

 

< 파주 오블라디 풀빌라 모형 - D Type >  

 

< 파주 오블라디 풀빌라 전체 조감도 >

 

 

② 수도권 접근성이 뛰어난 교통환경

- 서울~문산 고속도로를 통해 서울에서 20분거리,  김포~파주~포천 구간 제2외곽순환고속도로 개통(예정)과 제2통일로(예정), 지하철 3호선 연장(예정)과  GTX 연장(예정)을 통한 광역 접근성이 용이

- 파주풀빌라 예정부지 인근 헤이리 예술마을, 영어마을, 프로방스, 임진강, 임진각, 국내 프리미엄 아울렛 등 유명 관광명소와 파주관광특구 개발(예정)을 통한 관광수요 증가로 안정적이고 지속적인 임대수요 확보가 용이

 

③ 높은 수익성

풀빌라에 대한 여행객들의 높은 선호도 때문에 발리, 푸켓 등지에서는 대표 호텔 & 리조트 내에 풀빌라단지를 별도로 운영하고 있으며, 프라이빗한 공간을 보장받을 수 있는 장점때문에 동일 리조트내 호텔 일반 객실료의 2배 가량 높은 객실료가 형성되어 있다.

< 해외 풀빌라 객실료 >

 구분

리조트명 

호텔객실 

풀빌라(1bed) 

가격차 

발리 

세인트레지스 발리 

72만원 

140만원 

192% 

W리트리트 & 스파 

47만원 

 65만원

139% 

 푸켓

트리사라 푸켓 

70만원 

100만원 

144% 

 "

반얀트리 푸켓 

32만원 

 82만원

257% 

 보라카이

샹그릴라보라카이 

 53만원

140만원 

264% 

 세부

제이파크 아일랜드 

27만원 

 47만원

 175%

 

<국내 풀빌라 객실료>

 구분

리조트명 

비수기 

성수기 

 주중

주말

주중 

주말 

 남해

W풀빌라 

65만원 

75만원 

85만원 

85만원 

 양평

수빌리지 

80만원 

 80만원

 115만원

115만원 

 가평

 까사32

57만원 

74만원 

94만원 

104만원 

 제주

하이클래스 

70만원 

77만원 

95만원 

 110만원

 

④ 국내 풀빌라 수요대비 공급이 희소성

 해외 풀빌라를 경험한 여행자들이 국내 풀빌라에 대한 인식과 인지도가 높아지면서 수년 전부터 국내에도 풀빌라 수요가 늘고 있으나,  해외 풀빌라와 같은 수준의 풀빌라가 부족하고,  그나마도 공급이 부족하여 4계절 성업중이다. 

 

⑤ 파주의 발전에 따른 개발이익

 10분거리에 LG LCD단지, 반경 5km이내에 월룡산업단지, 당동지구, 선유지고, 내륙화물기지 등 각종 산업단지가 밀집해 임대수요 유입이 기대되며, 첨단도시로서 미래비전 상승을 기대할 수 있어 투자가치 상승할 것으로 예상

 

[ 수익형 부동산의 진화과정 ]

 

 

사업개요

위치 : 경기도 파주시 문산읍 내포리 391-1 외

세대수 :  총 57세대 [ 단독 21세대 / 다가구주택 4세대 / 다세대주택 32세대 ]

구조 : 철근콘크리트 라멘조

타입 : A, B, C, D, T Type

 

 

 

 

 


   




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