수익형부동산 호텔분양 의 오해와 진실 


  

1. 분양형호텔 의 개념


최근 분양형호텔 투자를 권유하는 광고가 범람하고 있다. 과연 이러한 분양형 호텔은 무엇이며, 이러한 분양형 호텔에 투자 시 주의할 점에 대해서 알아보고자 한다. 

  

분양형호텔 은 말 그대로 일반투자자들이 호텔의 각 객실을 분양 받아서 운영대행사에게 운영 일체를 맡기고 투자수익을 얻는 것을 말한다. 즉, 호텔객실에 대한 소유권을 받지만 운영권은 운영대행사에게 넘기는 것이고, 따라서 후일 관리비를 부담하여야 하는 것이다. 

  

그런데 호텔이라고 하여, 「관광진흥법」이나 「관광숙박시설 확충을 위한 특별법」([시행 2012.7.27.] [법률 제11227호, 2012.1.26., 제정], 2016년 말까지 한시법임)에 의해 건립되는 관광호텔과, 여기서 말하는 분양형 호텔은 다른 개념이다. 

  

분양형호텔 은 2012. 1. 19.자로 공중위생관리법 시행령 제4조가 개정되면서 탄생한 것으로 보아야 한다. 즉, 동법 시행령 제4조가 숙박업을 취사가 불가능한 일반숙박업과 취사가 가능한 생활숙박업으로 세분하면서 생긴 것이다. 법 개정 이유를 보면 “최근 주로 장기 투숙자를 대상으로 객실 내에 취사시설까지 갖추고 호텔보다 저렴한 가격에 숙박 서비스를 제공하는 새로운 형태의 숙박업이 생겨나고 있어 이를 기존의 숙박업과 별도로 관리ㆍ규율하기 위하여 숙박업을 기존의 숙박업(일반)과 새로운 형태의 숙박업(생활)으로 구분하려는 것임.”이라고 밝히고 있다. 

  

즉, 분양형호텔 은 공중위생관리법에 의해 영업신고를 하고, 건축법에 따라 건축된다는 것 외에는 별다른 규제가 없는 것이다. 달리 말하면 투자자에게 아파트와는 달리 별다른 법적인 안전장치가 없다는 뜻이기도 하다. 


  


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2. 확정수익이 가능한가?

  

가. 확정수익의 개념 


확정수익은 말 그대로 분양을 받을 당시에 나중의 운영상태와 관계없이 확정적으로 얼마의 수익을 보장한다는 것이다. 최근 광고를 보면 “확정수익 8%보장”, “확정수익 8%+알파”라고 광고를 한다. 그런데 확정수익이라는 개념 자체는 불확정 개념이다. 분양자와 수분양자가 계약으로 그 개념을 확정하는 것이다. 예를 들어 투자금의 12%라고 하면서, 12% 중 중도금 이자 대납까지 확정수익의 범주 안에 포함시키면, 이 또한 확정수익에 해당하므로, 결국 투자금 대비 확정수익은 중도금 대출이자만큼 줄어들 것이다. 

  


나. 확정수익이 되는 조건


그러나 이렇게 광고문구에는 “확정수익 8%보장”이라고 해 놓고, 정작 계약서에는 이를 변동시키는 내용이 있으면 이는 확정수익이 아니라 변동수익인 것이다. 따라서 수분양자는 광고문구만 보지 말고 실제 계약서가 확정수익인지 변동수익인지를 정밀히 검토하여야 한다. 

  

 

  





3. 투자금은 안전한가?

  

분양관리신탁은 신탁회사에게 수분양자 및 사업참여자들의 부동산 소유권 및 분양대금을 보전 관리하게 함으로써 성공적인 분양사업이 되도록 지원하고, 시행자가 부담하는 채무를 불이행하는 경우 신탁회사가 부동산을 환가 처분하여 정산할 수 있는 제도이다. 

  

수분양자들이 추가 부담금 없이 준공이 되고, 객실가동률이 좋아 수익이 많이 나고, 운영대행사가 정직하게 이를 분배할 때는 안전한 투자인 것이다. 

  




4. 투자 시 유의점

  

분양형 호텔에 투자를 할 때는 우선 시행사와 운영대행사의 재무건전성, 지속가능성, 신뢰성을 중점적으로 검토해 보아야 한다. 그 중 특히 신뢰성이 중요하다. 시행사나 운영대행사가 정직하지 못하면 다 소용없는 것이다. 


중도금 대출여부도 매우 중요하다. 

투자자들이 모임을 만들 수 있어야 하고, 그러한 모임을 만들어 주겠다는 시행사와 계약을 하여야 한다. 그래야만 비상 상황에 대처가 가능하고, 운영수익을 감시할 수 있는 것이다. 

  






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